La locución Actio quanti minoris (también conocida técnicamente como acción estimatoria o edilicia), que se traduce del latín como "acción por cuanto menos", es un remedio sustantivo y procesal de origen romano —creado por los ediles curules— inserto en el saneamiento por vicios ocultos del contrato de compraventa, mediante el cual el comprador exige una rebaja proporcional del precio del bien debido a los defectos internos que padece.

Doctrinalmente, la viabilidad de la acción edilicia exige la concurrencia de tres presupuestos cumulativos e inexorables: que el vicio sea oculto (no apreciable a simple vista por un comprador medio o un perito), preexistente a la perfección del contrato y de una gravedad permanente que disminuya el valor de la cosa. Sin embargo, un error dogmático recurrente en la práctica forense —y en el que incurre la resolución señalada— es la confusión analítica entre los signos o manifestaciones externas del daño y el vicio propiamente dicho. Las humedades, las filtraciones o el desprendimiento de materiales no constituyen el vicio oculto en sí mismo, sino que son meros síntomas, patologías visibles o secuelas materiales. El vicio real y preexistente de la cosa es la causa origen: el defecto estructural de la edificación, la rotura interna de una tubería, la ausencia de impermeabilización en los cimientos o el fallo de diseño en la cubierta. Centrar el debate en la manifestación y no en la causa desnaturaliza la acción y altera la carga de la prueba sobre la preexistencia del defecto.

En el ordenamiento de España, esta acción clásica se encuentra plenamente positivada y su régimen temporal es uno de los más estrictos del tráfico jurídico. Su plasmación técnica sustantiva se halla en el artículo 1484 del Código Civil, que impone al vendedor la obligación de saneamiento por los defectos ocultos de la cosa vendida, y en el artículo 1486 del Código Civil, que faculta expresamente al comprador para optar entre rescindir el contrato (actio redhibitoria) o "rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos". El plazo para ejercitar esta acción es perentorio e improrrogable: el artículo 1490 del Código Civil fija un término de caducidad de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida. La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo aplica este axioma de forma rigurosa, corrigiendo a las audiencias cuando confunden el síntoma con la causa, y recordando que, debido a la brevedad del plazo edilicio de seis meses, si las humedades revelan una ruina funcional o un incumplimiento contractual pleno por inhabilidad del objeto, el comprador debe acudir a la doctrina del aliud pro alio (entrega de cosa distinta) amparada en el artículo 1124 del Código Civil, sujeta al plazo general de prescripción de cinco años.

Aforismos latinos: Actio quanti minoris

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Significado de Actio quanti minoris